Au Canada, une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne automatiquement des frais d’assurance prêt hypothécaire. Cette règle, souvent contournée par nécessité, alourdit le coût total du financement immobilier sur plusieurs années.
Détenir 20 % ou plus du prix d’achat d’une propriété modifie profondément la structure du prêt, les conditions d’emprunt et les possibilités de négociation avec les institutions financières. Ce seuil de mise de fonds reste un facteur déterminant pour la santé financière à long terme des nouveaux propriétaires.
Comprendre les différentes mises de fonds : quelles options pour financer son achat immobilier ?
Avant de songer à déménager, il faut penser à la mise de fonds, véritable sésame de l’achat immobilier au Canada. Selon le prix d’achat de la propriété convoitée, la part exigée change. Voici les règles en vigueur :
- 5 % pour une résidence de moins de 500 000 $,
- 10 % pour la portion comprise entre 500 000 $ et 999 999 $.
Pour toute propriété affichée à un million de dollars ou plus, aucune échappatoire : il faut réunir au moins 20 % du prix de vente.
Constituer cette mise de fonds peut sembler être un véritable défi. Pourtant, plusieurs stratégies existent pour y parvenir :
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de puiser jusqu’à 35 000 $ dans son REER, sans impôt immédiat, pour financer l’achat d’une première maison.
- Le nouveau CELIAPP allie les atouts du CELI et du REER. Il propose des plafonds annuels et une exonération d’impôt lors de l’utilisation pour un projet d’achat résidentiel.
Les banques et prêteurs examinent la provenance de chaque dollar. Les fonds doivent être clairement identifiables : épargne personnelle, héritage ou don familial dûment documenté. Exit les marges de crédit ou les prêts personnels dans le calcul de la mise de fonds admissible : ces sources sont systématiquement écartées.
Pour un achat locatif, la barre monte d’un cran : la mise de fonds minimale grimpe à 20 % du prix, voire davantage selon le type d’immeuble ou l’envergure de l’investissement immobilier. Cette part initiale influe directement sur le montant du prêt hypothécaire, la latitude pour négocier le taux, l’accès à un prêt assuré ou non, et même la possibilité de viser certains biens très recherchés.
Mettre 20 % de mise de fonds sur une maison : quels bénéfices concrets et à quoi faut-il faire attention ?
Déposer 20 % sur la table, c’est changer la donne. Premier effet immédiat : la prime d’assurance prêt hypothécaire disparaît. Ce coût, qui s’ajoute au prêt dès qu’on verse moins de 20 %, peut s’élever à plusieurs milliers de dollars. S’en affranchir, c’est alléger le financement sur toute la durée du prêt.
Avec ce seuil atteint, le prêt hypothécaire conventionnel offre une marge de manœuvre élargie. La négociation avec la banque prend une autre tournure :
- les conditions s’assouplissent,
- le taux d’intérêt proposé se révèle généralement plus attractif.
Un prêt non assuré ouvre aussi la porte à des produits hypothécaires plus variés, parfois assortis d’une période d’amortissement étendue.
En injectant 20 % dès le départ, le montant total emprunté baisse d’autant. Les conséquences sont immédiates :
- des paiements hypothécaires mensuels moins lourds,
- une capacité d’épargne préservée,
- une pression financière moindre sur la vie quotidienne.
Sur la durée, le coût global du prêt s’allège, chaque versement ramenant plus vite le capital à rembourser.
Restez vigilant sur l’origine des fonds. Les institutions financières scrutent chaque apport : il doit être traçable et conforme aux exigences. Les marges de crédit, même déguisées, sont exclues. Un apport conséquent n’exempte pas d’un examen approfondi du dossier. Pensez également à prévoir les frais de notaire, la taxe de bienvenue, et tous les coûts annexes : ces dépenses ne sont pas couvertes par la mise de fonds, même si elle atteint 20 %.
Conseils pratiques pour choisir la mise de fonds la plus adaptée à votre situation
Avant de fixer le montant à investir, prenez le temps d’analyser votre parcours financier, la stabilité de vos revenus et vos ambitions pour les années à venir. Épargner 20 % ou plus rassure les prêteurs, mais immobilise une somme non négligeable qui aurait pu fructifier ailleurs.
Pour mieux vous orienter, voici quelques recommandations concrètes :
- Misez sur des outils d’épargne adaptés : le CELI, le régime d’accession à la propriété ou le CELIAPP sont d’excellents leviers pour accélérer la constitution de votre apport. Ils offrent aussi un avantage fiscal indéniable, surtout lors d’un premier achat.
- Prévoyez les frais annexes : notaire, inspection, taxe de bienvenue, déménagement… Ces dépenses s’ajoutent au prix de la maison. Laisser une marge de sécurité permet d’éviter tout stress financier.
- Faites-vous accompagner : sollicitez un courtier hypothécaire ou immobilier. Leur expertise affine votre stratégie de financement, cible les produits les plus pertinents, négocie les taux et maximise vos chances d’obtenir des conditions avantageuses.
Le marché immobilier varie fortement d’une région à l’autre. Dans certaines villes, une mise de fonds minimale suffit pour acheter. Ailleurs, viser 20 % s’avère souvent plus prudent pour réduire le montant du prêt et alléger vos paiements. Prenez le temps d’évaluer votre revenu imposable, d’anticiper l’évolution de votre carrière et d’aligner chaque choix sur vos objectifs patrimoniaux à long terme.
Réunir 20 % de mise de fonds, c’est s’offrir un levier puissant : moins de dettes, plus de liberté, et des perspectives de négociation renforcées. Pour bien investir dans l’immobilier, il ne s’agit pas seulement de trouver le bon bien, mais aussi de miser sur la bonne stratégie dès le premier jour.
